租屋合約到期後，房東通常希望能順利收回房屋，但若遇到租客賴著不走或是欠繳房租遲未繳交的情形，該怎麼辦？這種情況不僅影響房東權益，還可能涉及民刑事上的法律糾紛。此外，房東如果任意斷水斷電或強行進入屋內，還可能吃上官司。律師教你從民事與刑事角度解析房東可採取的合法應對措施，確保順利解決租屋返還問題。
文章目錄
- 一、租客不走的法律問題分類：民事與刑事糾紛
- 二、民事處理方式：透過法律手段要求搬遷
- 三、刑事責任：租客拒絕搬遷的行為是否構成犯罪？
- 四、實務應對策略：合法收回房屋的最佳方式
- 五、實務案例：台北市租賃糾紛事件
一、租客不走的法律問題分類：民事與刑事糾紛
租客不願搬遷的情況可能涉及民事糾紛（如違反租賃契約、所有物返還）或刑事責任（如侵占、毀損）。房東應先判斷租客的行為屬於哪種情況，再選擇適當的法律程序處理。
- 民事責任：如果合約到期後租客仍不搬離，房東可依照合約內容中的相關條款請求返還租賃物，如合約有經相關公證程序，更可以走捷徑，也就是不需要透過法院訴訟程序，而直接聲請強制執行，但這只限於租約約定有相關條款並經公證的情形，關於合約的設計以及後續強制執行的聲請可以進一步的事前諮詢律法寶的律師，以降低風險。
- 刑事責任：若租客拒不搬遷，甚至有明顯惡意霸佔房屋、破壞設備的情形時，則可能涉及《刑法》中第320條竊佔罪、第335條侵占罪、第354條毀損罪或第304條強制罪等。
二、民事處理方式：透過法律手段要求搬遷
1. 合約到期，要求房客搬離的法律依據
依據《民法》第440條規定，租賃關係在合約到期時即告終止，租客應返還房屋。若租客不走，房東除可依照租賃合約內的條款請求房客搬離外，也可以依照《民法》第440條與第767條所有物返還請求權，要求租客遷出。 然而，如果合約中約定有「自動續租條款」或是租賃期滿後房東反而持續收取租金沒有要求房客返還退租，此時房東在法律上就有可能站不住腳，此時建議事先諮詢律師，在這樣的情形下應該採取其他策略與佈局，否則可能就算上了法院，也無法直接要求房客進行搬遷。
2. 如何透過法院聲請強制執行?
在租客欠缺合法理由而拒不搬離或是積欠一定房租未繳納並由房東依照法律規定終止租賃契約時，可向法院提起「返還租賃物訴訟」，勝訴後，可以持法院的勝訴確定判決，向民事執行處聲請強制執行。
- 一般常見的處理流程與程序（租約期滿的情況）：
- 租約期滿寄發存證信函或是律師函蒐證，正式通知租客不予續租請求搬遷。
- 若租客仍堅持不搬離，向地方法院提起訴訟。
- 委託律師進行訴訟，取得勝訴判決。
- 待勝訴判決確定後，聲請法院強制執行，至現場執行。
3. 押金與租金欠繳的求償方式
若租客不僅不搬離，如果還有積欠房租或是損壞房屋的情況，房東不僅可依照租賃契約請求或是依照《民法》第184條侵權行為損害賠償的規定，請求損害賠償，同時可以主張相關損失應由押金中抵扣欠租。
三、刑事責任：租客拒絕搬遷的行為是否構成犯罪？
1. 租客不走是否涉及侵占罪？
根據《刑法》第335條，租客在合約終止後仍占用房屋，是有可能構成侵占罪的，最高可處5年以下有期徒刑，但在一般租賃糾紛的案例當中，往往會牽扯相關租金糾紛，因此較難以證明租客主觀上有侵占的意圖，在沒有蒐集到一定的證據前提下，檢察官起訴的機率偏低。 關鍵點： • 若租客有惡意拖延、拒絕搬遷，房東雖然可以向警方報案，依侵占罪提告； • 但若雙方仍有租金糾紛，警方可能認定為民事糾紛，不介入處理。
2. 惡意破壞、妨礙房東使用是否構成毀損罪？
租客若在搬遷前惡意破壞門鎖、牆壁或設備，可能涉及《刑法》第354條的毀損罪，可處2年以下有期徒刑。 應對方式：房東應積極保留物損證據（如拍照、錄影），並報警或委由專業律師處理。
3. 房東強制驅逐的法律風險
許多房東因為心急，為了盡快收回房屋，或是被房客氣昏了頭，可能會直接更換門鎖、斷水電、私自進入屋內、搬出租客物品，這樣做反而可能違法，吃上刑事官司，因這部分行為涉及侵入住居罪（刑法第302條）與強制罪（刑法第304條），甚至被租客提告。 正確做法：應依照法律程序提起民事訴訟，避免自行處理而觸法。
四、實務應對策略：合法收回房屋的最佳方式
1. 與租客協商，透過律師發函調解
與租客進行溝通，並建議委由律師寄發律師函，一一清楚地寫明房客的違約違法事由，並告知他後續將面臨的法律風險，最後由律師出面協商談判，說明利弊，儘速解決紛爭，律師寶律師團隊即曾受當事人委任寄發律師函給頑固不搬離的房客，經律師代表進行協商談判後，成功要求房客在十日內搬離的案例。
2. 無法協調，則向法院提起民事訴訟
若租客拒絕協商，建議委由專業律師擬定策略，進行蒐證與佈局，以利於後續向法院提起訴訟時，讓法官明確了解案情，迅速結案，並由房東持勝訴確定判決聲請強制執行，合法收回房屋。
3. 避免觸法：房東不能做的事情
- ❌ 強行斷水斷電
- ❌ 更換門鎖、進入屋內
- ❌ 擅自搬走租客物品
五、實務案例：台北市租賃糾紛事件
在台北市，曾發生知名的「惡房東」張淑晶案件。她利用各種手段霸占房屋，甚至惡意提告房客，造成許多租賃糾紛。最終，她因詐欺等罪被判刑，成為台灣首位因租賃糾紛遭判刑的房東案例。新聞來源 此案例提醒房東與租客，租賃爭議應透過合法途徑解決，避免採取不當行為，導致法律風險。若遭遇到不肖房客或房東，建議諮詢律法寶專業律師，擬定適當合法的策略，透過法律程序處理，確保自身權益。
